رابطه موجر ومستاجر هنگامی که طرفین حاضر به انجام تعهدات قراردادی یا قانونی خود نیستندیا هنگامیکه با موضوعیت عین مستاجره با یکدیگر اختلاف پیدا می کنند موضوع دعاوی متعددی در دادگاههای می شود که…

نحوه طرح و دفاع از دعاوی روابط موجر و مستاجر را بشناسیم:

۱-تخلیه وتحویل عین مستاجره به لحاظ انقضا ءمدت اجاره

منضمات:۱-سند مالکیت۲-اجاره نامه

خواهان توضیح می دهد که بموجب سند مالکیت مالک…می باشد و بموجب اجاره نامه عادی مورخ… یا سند اجاره رسمی …به خوانده از تاریخ… تا تاریخ … اجاره داده است که منقضی شده وتمدید نشده است واحیانا قید می کند تذکر به خوانده داده و خوانده از تخلیه و تحویل عین مستاجره مستنکف است مستند به مادتین ۱و۱۵قانون۱۳۶۲ویا مادتین۱و۳قانون۱۳۷۶وماده۴۹۴قانون مدنی درخواست صدور حکم به تخلیه مورداجاره را دارد.

و با تقدیم دادخواست تخلیه عدم رضایت موجر برادامه رابطه استیجاری و استیفای منفعت مستاجر را اعلام می دارد.

بر مبنای شرایط قانون حاکم بر روابط موجر ومستاجر سال ۱۳۶۲ باید توجه داشت که اگر اجرای حکم منجر به اعمال عسروحرج شود قبل از تخلیه به تجویز ماده۹قانون۱۳۶۲مستاجر حق درخواست تاخیر را دارد.

معمولا اظهار نامه ای نیز از سوی موجر برای مستاجر ارسال می شود که مکلف به پرداخت اجاره می باشد و  در صورت عدم پرداخت نسبت به طرح دعوی اقدام خواهد شد.

۲- الزام خوانده به پرداخت اجور معوقه معادل…ریال

منضمات:۱- سند مالکیت۲-اجاره نامه۳- عندالزوم معاینه تحقیق محلی

خواهان پس از شرح مالکیتش و رابطه استیجاری با خوانده ابراز می دارد  که…را به اجاره به خوانده داده است  مستاجر اجور متعلقه به عین مستاجره را از تاریخ…تا تاریخ…معادل…راعلیرغم تعهدات قراردادی و استیفای منفعت پرداخت نکرده است و صدور حکم به پردخت اجور معوقه را دارد.

و اگر سند اجاره رسمی است اظهار می کند به دفترخانه مراجعه نموده است و طی…فقره اخطاریه شماره…مطالبه اجور را خواسته که به وی ابلاغ شده است و یا گر سند اجاره عادی است اظهارنامه ارسال کرده است. گاهی تقاضای تخلیه به لحاظ عدم پرداخت اجاره بها هم خواسته میشود.

۳- مطالبه اجرت المثل

منضمات:۱-اجاره نامه۲-سندمالکیت۳-قرار ارجاع امر به کارشناسی

خواهان توضیح می دهد که خوانده بموجب قرارداد اجاره مورخ…مستاجر وی از تاریخ…الی تاریخ…می باشد که مدت اجاره در تاریخ …منقضی شده است واجاره تمدید نشده است فلذا مستاجر بدون اذن و رضایت در آن تصرف دارد علی هذا مستند به ماده۴۹۴ قانون مدنی تقاضای صدور حکم به پرداخت اجرات المثل را مطابق نظر کارشناسی دارد.

۴-تقاضای صدور قرار تامین دلیل

منضمات:۱-سندمالکیت۲-سنداجاره۳-ارجاع امر به کارشناس

خواهان  در این درخواست ضمن توضیح خواسته خود و شرح آن دلایل خود را برای درخواست تامین دلیل و عدم امکان استفاده از دلایل در آینده  را تئضیح می دهد.

مثلا خوانده مستاجره تغییر شغل داده است.ویا اقدامات تخریبی در عین مستاجره انجام که سبب تخریب است جون اضافه نمودن انباری به داخل مورد اجاره یا حذف برخی از ستون های داخل که در این ضمیمه در خواست کارشناسی را دارد.

و یا مثلا بموجب قرارداد شفاهی به اجاره داده است که مستاجر در مورد اجاره تصرف دارد و برای احراز رابطه استیجاری  و تصرف ایشان و استماع اظهارات شهود و مطلعین رادارد.

۵- تقاضای الزام به تعمیرات اساسی مورد اجاره:

منضمات:۱-اظهارنامه۲-اجاره نامه۳-استعلام ثبتی۴-جلب نظر کارشناس

خواهان توضیح می دهد که طبق اجاره نامه مستاجر است که مورد اجاره در اثر مرور زمان تخریب شده واحتیاج مبرم وضروری به تعمیرات اساسی دارد که در اجاره نامه منعقده فی ما بین خوانده که موجر است متعهد آن است متاسفانه با مراجعات مکرر و حتی با ارسال اظهارنامه ای ارسالی به شماره های …تاریخ…وی به هیچ وجه حاضر به تعمیرات اساسی نمی باشد و مورد اجاره در معرض خرابی و تخریب است که به استناد مواد۲۰و۲۱قانون۱۳۵۶ویا ماده۱۰قانون۱۳۶۲تقاضای صدور حکم را دارد.

انجام تعمیرات اساسی وکلی که مربوط به اصل بنا یا تاسیسات عمده منصوبه ان بعهده موجر است ودادگاه حکم به انجام تعمیرات مزبور وفق نظر کارشناس می کند و تادر مهلت مورد نظر دادگاه انجام دهد و الا مستاجر حق خواهد داشت تحت نظارت دایره اجرا مطابق شرایط مقرره کارشناسی انجام وهزینه آنرا وصول نماید.

۶-تقاضای تامین دلیل تخلیه وتحویل ملک مورد اجاره به علت انقضای مدت

منضمات:۱-اجاره نامه۲-معاینه محل

خواهان توضیح می دهد که بموجب اجاره نامه…خوانده موجر ومالک می باشد که مورد اجاره را به وی اجاره داده است و مدت اجاره منقضی شده است و یا به علت فسخ بقیه مدت اجاره و موجر از تحویل گرفتن عین مستاجره امتناع مینماید که لهذا با تقدیم  درخواست تقاضای تامین دلیل را دارد از لحاظ تخلیه بودن وتحویل گرفتن کلید قفل مورد اجاره تخلیه شده و تقاضای معاینه محل وتایید تخلیه را دارد.

۷-صدور حکم بر تخلیه و تحویل مورد اجاره به لحاظ مرکز فساد قراردادن آن

منضمات:۱-اجاره نامه ۲-سند مالکیت۳-استشهادیه

خواهان توضیح می دهد که بموجب…مالک است و خوانده بموجب…مستاجر است خوانده مح مورد اجاره را مرکز فساد قرار داده است که با گواهی گواهان و بشرح اسشتهادیه پیوست و بامعاینه محلی و انجام تحقیق محلی از سوی دادگاه که مورد درخواست وی است  این امر ثابت است.

۸-  تقاضای تخلیه به لحاظ تاخیر در پرداخت اجاره بهاو یا عدم پرداخت اجاره بها مستندا به تبصره۱ماده۱۴قانون۱۳۵۶

منضمات:۱-اجاره نامه۲-سند مالکیت۳- اظهارنامه۴-اخطاریه دفتر خانه ابلاغ شده به خوانده

خواهان توضیح می دهد که بموجب…مالک است و بموجب …خوانده مستاجر نظر به اینکه خوانده دعوی ظرف یکسال سه بار با ابلاغ اظهارنامه اگر سند اجاره عادی است و در مورد اسناد رسمی اخطاریه دفترخانه اجاره بها را پرداخت نکرده است و به این ترتیب مکررا مرتکب تخلف و تاخیر در پرداخت اجاره بها کرده است مستندا به تبصره۱ماده۱۴قانون۱۳۵۶با حصول شرایط ماده مزبور رسیدگی را خواستار است.

در موردی که سند اجاره رسمی است موجر به دفترخانه مراجعه و برای مستاجر۳بار اخطار صادر می شود و در صورت عدم پرداخت اجرایه صادر می شود در این مورد مستاجر می تواند در جریان اقدامات اجرای اجاره بها را پرداخت و تامانع عملیات اجرای تخلیه شود در این مورد موجر به دادگاه مراجعه و دادخواست مزبور را می دهد و استناد می کند که شریط تبصره بند مزبور حاصل شده است واینچنین تخلیه را می خواهد.

۹-تقاضای تخلیه به علت تعدی و تفریط خوانده مستاجر

منضمات:۱-سند مالکیت ۲-تحقیق و معاینه محل ۳- اجاره نامه۴-ارجاع امر به کارشناس ۵- استعلام ثبتی۶-تامین دلیل

خواهان توضیح می دهد که بموجب…مالک است وطی اجاره نامه …اجاره داده است نظر به اینکه خوانده دعوی با احداث بالکن و حفر چاه و ایجاد زیرزمین در عین مستاجره بدون اذن واجازه مرتکب تعدی و تفریط شده است ویا اظهار می دارد مستاجر با شکافتن پنجره مشرف به خیابان و برداشتن قسمتی از دیوار خارجی وامثال این اعمال که موجب تعدی و تفریط است ویا با اجرای قرارتامین دلیل اظهار می دارد بر اثر تعدی و تفریط ارزش ملک کاسته شده است یا موجب پایین آمدن مقاومت استحکام ودوام بناوبالتبع کاهش ارزش عین مستاجره شده است و مستند به شق۸ماده۱۴قانون ۱۳۵۶صدور حکم تخلیه را خواستار است.

باید توجه داشت در مواردی دیده می شود که کارشناس اقدامات مستاجر را برای استفاده بهتر کردن از عین مستاجره می داند و با اوضاع واحوال مباین می داند ویا با استناد به اینکه منطقا بنظر نمی رسد مستاجر بدون اذن موجر اقدام به خریب عین مستاجره قدیمی و احداث بنا نماید دعوا را رد می کند.

۱۰-تقاضای تخلیه به منظور نوسازی و یا تعمیرات اساسی

منضمات:۱-سند اجاره۲-سندمالکیت۳-پروانه شهرداری دایر برصدور مجوز احداث بنا یا همان پروانه ساختمانی۴-استعلام ثبتی۵-ارجاع امر به کارشناسی

خواهان در این دعوی توضیح می دهد به موجب…مالک است که ملک مزبور یا قسمتی ازآنرا شامل…به خوانده اجاره داده است با لحاظ آنکه قصد تخریب و نوسازی عین مستاجره را دارد و پروانه ساختمانی ار دریافت کرده است و احیانا به این اشاره می کند که مدت ا جاره نیز منقضی شده است مستنداًبه شق۱ازماده۱۵قانون  ۱۳۵۶صدور حکم تخلیه پس از جلب نظر کارشناس که مورد تقاضای وی می باشد را دارد.موجر در این دعوا باید برای تجدید بنا از شهرداری پروانه در یافت نماید و یا گواهی در یافت نماید که تایید کننده اقدامات موجر در تجدید بنا باشد.

۱۱-تقاضای تخلیه به علت انتقال به غیر بدون مجوز مورد اجاره

منضمات:۱-سند مالکیت۲-سند اجاره۳-معاینه و تحقیق محلی(برای اثبات انتقال به غیر) ۴-ارجاع امر به کارشناسی۵-قرارتامین دلیل(برای حفظ دلایل این انتقال غیر مجاز وضبط دلایل و احراز چگونگی تصرفات منتقل الیه)۶-استعلام ثبتی

خواهان در این دعوا توضیح می دهد که به موجب…مالک است که بموجب … به خوانده اجاره داده است که در آن به شغل…اشتغال داشته است با توجه به اینکه در اجاره نامه حق انتقال به غیر از مستاجر سلب شده است یا در اجاره نامه مسکوت گذارده است و این امر با توجه به ماده۱۰قانون ۱۳۵۶ محمول بر سلب حق انتقال به غیر از مستاجر است مستاجر بدون اذن واجازه وی و احتمالا بدون اطلاعش به غیر منتقل کرده است که ثالث در آن مکان مشغول بکار است و این امرآنکه تجاوز از حقوق مصرحه در قرارداد است که مستند به شق۱از ماده ۱۴ قانون۱۳۵۶صدور حکم را تقاضا دارد.

در این دعوا به لحاظ تخلف مستاجر از شرایط قرارداد اجاره به لحاظ انتقال به غیر محقق گردیده است و این امر تخلفی از تعهدات قراردادی است قدر مسلم این است که مورد اجاره به این جهت به مستاجر اجاره داده شده است که وی شخصاًدر آن به فعالیت بپردازد و موجر بدون آنکه تمایل داشته باشد به مستاجر جدید رویرو و مواجه شده است.

در این موارد باید توجه داشت که نصف حق کسب و پیشه وتجارت به مستاجر تعلق می گیرد و در خواست کارشناسی برای این امر است تبصره ۱ماده۱۹و۲۷قانون۱۳۵۶٫ گاهی این دعوا بهمراه تقاضای تخلیه به لحاظ تغییر شغل مطرح می شود.

البته باید توجه شود گاهی مستاجر مدعی صدور مجوز انتقال به غیر یا تغییر شغل است که وی باید این امر را ثابت کند.الا خود اظهار وی اقرار به انتقال یا تغیر شغل محسوب می شود.

۱۲-تقاضای تخلیه به علت تغییر شغل یا تغیر نحوه استفاده از عین مستاجره

منضمات:۱-سند اجاره اعم از عادی یا رسمی۲-سند مالکیت۳-تحقیق ومعاینه محل۴-ارجاع امر به کارشناس۵-استعلام ثبتی ۶-تامین دلیل

خوهان در این دعوی توضیح می دهد که مالک…است بموجب…که ملک مزبور به صورت یکدستگاه آپارتما ن یا یکباب مغازه و.. است که بموجب اجاره نامه…به خوانده اجاره داده شده است نظر بر اینکه در بند ….یا در سند اجاره تصریح شده است که محل برای شغل…اجاره داده شده است و احیانا ذکر می کند براساس قراردادمنعقده مستاجر از تغییر شغل ممنوع بوده است وحق نداشته است بدون اذن وی شغل وخود را در مورد اجاره تغییر دهد خوانده بدون اذن و یا اجازه محل را به…تبدیل کرده است  که مصداق بارز تخلف وی و تجاوز از تعهدات قرار داد ی است و یا شغل جدید عرفاً مشابه شغل قبلی نمی باشد مستندا به شق ۷ماده۱۴ قانون۱۳۵۶رسیدگی و صدور حکم نخلیه را دارد

اگر مستاجر در مراجعی سوابقی دارد که می تواند این ادعا را ثابت کند مانند تعزیرات حکومتی و یا اتحادیه ومراجع مربوط به صدور جواز کسب و…رجوع به آنها و تامین دلیل آنهانیز موثر است

در یک مورد دیده ی شود که دادگاه با استناد به اظهارات طرفین ومعاینه محل نظر داده است که تغییر شغل در سال…بعمل آمده و محل سکونت موجر د رمجاورت آن بوده و پس از این تغییر و تبدیل کاملا مطلع بوده است و سکوت وی را در عرض …سال و عدم تعرض از طریق اظهارنامه و تامین دلیل و…کاشف از رضایت وی است

۱۳-تقاضای صدور حکم بر تخلیه و تحویل مورد اجاره به لحاظ احتیاج شخصی

منضمات:۱-سند مالکیت۲-اجاره نامه۳- جلب نظر کارشناسی۴-معاینه وتحقیق محل۵-مدارکی دال بر تغییر وضع شغلی و مالی مالک و یا حکم بازنشستگی ویا عقدنامه پسر مالک و یا حکم انتقال فرزندان از شهردیگر به آن شهر

خواهان توضیح می دهد که به استناد اجاره نامه …به اجاره داده است که با لحاظ انقضای مدت و نیاز شخصی صدور حکم مستند به شق ۳ از ماده۱۵ قانون۱۳۵۶ را تقاضا می کندوتوضیح می دهد برای سکونت نیاز مبرم دارد

و یا اگر مورد اجاره تجاری است اشاره می کند که به لحاظ بازنشستگی و با لحاظ اینکه حقوق دوران بازنشستگی کفایت امرار معاشش را نمیکند تخلیه مورد اجاره رابرای اشتغال خودش به شغل…می خواهدویا امکان اداره مالی خود را ندارد از لحاظ پرداخت حقوق سرقفلی پس از جلب نظر کارشناسی که مورد تقاضای وی است وفق نظر دادگاه اقدام می کند.

۱۴-تقاضای فسخ اجاره و تخلیه و تحویل مورد اجاره به لحاظ انتقال قطعی

منضمات:۱-سند مالکیت۲-اجاره نامه۳-سند انتقال قطعی مورد اجاره۴-